二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年，有的银行规定不能超过40年，也有的规定不能超过50年。
注意：房龄在20年以上的房屋，通常就比较容易被银行拒贷;而房龄较新的房产就比较容易申请贷款，且贷款的年限也比较长。
不同贷款方式的贷款年限
1、商业贷款
商贷最长贷款年限与申请人年龄及房龄有关。一般来说，贷款人年龄和房龄越大，贷款年限越短。按照以下三种方式，取最短的年限为申贷人的(最长)贷款年限。
(1)根据贷款人年龄计算：65(部分银行可放宽到70)-申贷人年龄;
(2)根据房龄计算：50(各银行政策有差异)-房龄;
(3)最长不超过25年;
2、公积金贷款
公积金贷款年限分为两种情况计算：月缴存额达到上限和月缴存额未达到上限。
(1)月缴存额未达到上限
月缴存额未达到上限是指贷款人单身，月缴存额低于2551(若已婚则是低于2551的两倍)。根据下面三种计算方法计算，最短的为公积金贷款年限。
1)按贷款人年龄计算：市属公积金：70-夫妻双方年龄较大的一方;国管公积金：69-夫妻双方年龄较大的一方。
2)按房龄计算：砖混(混合)：47-房龄;钢混(混合)：57-房龄。购房者可以通过房本测绘页，查看所购房产是砖混还是钢混。测绘页可判断房屋是钢混还是砖混
3)不能超过25年;
注意：除上述三个条件外，借款人的月还款额，不能低于个人公积金月缴存额的两倍。
(2)月缴存额达到上限
贷款人的月缴存额达到上限是指：贷款人单身，月缴存额为2551元(已婚缴存额为2551的两倍)。
根据北京住房公积金管理中心《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策》：借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。
月缴存额达到上限的，计算贷款年限时，可在北京住房公积金官网找到常用计算器，输入个人月缴存额、缴存比例、房屋评估价、贷款金额等信息计算最长贷款期限。
3、组合贷款
组合贷款买房计算贷款年限时，可以根据以上计算方法分别计算出公积金贷款和商贷的可贷年限，取两者较短的即为组合贷款年限。
计算公积金贷款年限时，不仅要看房龄和贷款人年龄，还需要看你的月缴存额有没有达到上限。如果达到上限，需要拿出一半工资用于还款，贷款年限也会相应的缩短。
