个人住房按揭贷款指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款。个人住房按揭贷款与房屋抵押贷款主要有以下区别：
1、用途不同
个人住房按揭贷款是借款人用来购买房屋，且只能用来购买房屋，而住房抵押贷款可以用于借款人的生产经营和消费等用途，现在规定是不允许用来购房的。
2、贷款年限
个人住房按揭贷款的期限最长可达三十年(在各种条件满足的情况下)，而住房抵押贷款年限最长却只有十年，两者最长贷款年限相差二十年。
3、贷款所需材料不同
个人住房按揭贷款需要的是首付款证明以及购房合同等，而住房抵押则是需要房产证，所以在没有拿到房产证的新房是不能在银行办理抵押贷款的。
4、所受的政策影响不同
个人住房按揭贷款受整个楼市政策影响
房产不能办理抵押贷款
1、未结清贷款的房产 抵押消费贷款的房产必须是没有任何抵押且无贷款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行不是允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利，为此借款人不能够使用抵押消费向银行申请贷款。
2、部分已购公房 已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押消费贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。
3、未满五年的经济适用房 回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房。根据国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理抵押消费贷款。
4、未取得房产证的小产权房 对于小产权房产，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权而没有所有权，没有取得此套房产的所有权证书，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。
