商业用地是可以建住宅的，一般只要规划局批准建设，房产登记部门允许划分单元分割出售就可以了，不过这样一来就有以下几个弊端：
1.商业用地上建造的住宅，拿到的房产证是商业房产而不是住宅房产证。
2.商业用地上建造的住宅交易是需要按照商业房产缴纳税费的。
3.商业用地的期限只有40年，而且不能像住宅用地有70年的期限，到期后还能自动延期。
4.商业用地上的住宅到期后需要按照商业用地的标准来补缴地价，而且水电费的缴纳也是要按照商用的标准缴纳。
5.商用地上的住宅在初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅用地上的为1.5%;此外商用地上的住宅购买大多是不能申请公积金贷款的。
商业用地和住宅用地的区别
1、产权年限不同。首先，房屋的使用时间是没有限制的，但土地产权的使用是有年限的。一般来讲，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，商业用地为40年，住宅用地为70年。
2、日常生活成本不同。住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取;而商业用房的水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远来看，住宅的水电费支出会比商业用房的支出节省一半。
3、解决户口规定不同。商业用地上建起来的项目是商业用房，属于商业性质，因而不能解决户口问题。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以解决户口问题的。
4、居住舒适度不同。一般住宅为两梯三户或者四户，人员较少，不会对出行造成困扰，私密性也比较好;而商业用房通常为两梯十户，甚至更多，人员不仅多而且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好地保障。
5、首付和贷款利率不同。如果打算贷款购买商业用房，则需要按照商业住房的规定办理，首套房首付比例一般不低于50%，贷款利率相对也会高一些。若是贷款购买住宅，首付比例通常不低于30%，但根据地区的差异，首付比例也会有所不同。
6、设计标准不同。大部分的商业用房采光和通透性都不是很好。有些商业用房的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件自然并不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件会比商业用房好很多。
