别墅一般都没有公摊面积，而且别墅花园占地面积房地证上就有使用权面积。如果是别墅买卖双方合同就要注明，商品房户型是别墅，独立别墅所属地块占地多少平方米。
别墅一般都包含了地下层在以内的多三层独栋住宅形式，还有带室内车库等。比如像一些别墅四层独立洋房，联排和双拼排屋和叠加小高层这些都属于高档住宅，另外一个名称就叫排屋和洋房，并不是人们说的别墅。
随着土地资源的稀少，每个城市的政府都会市场供应量的一些控制引发别墅售额价格直接上涨，在现在很多各级城市暂时都没有新建或建别墅楼盘，就算已经拿了土地暂时还没有开发的，也不可以开发别墅项目，只能设计一些排屋，洋房和高档住宅。
公摊面积多大才比较合理?
1、多层住宅公摊率。
多层住宅楼层数在6层左右，这种性质的住宅中，公摊面积主要包括配电室、管道井和其他为住户提供服务的物管用房。、住宅的公摊系数一般为7%—12%。
2、7-11层住宅公摊率。
正常无商埠的小高层住宅，公摊系数在10%-15%之间，如果带电梯的小高层，公摊系数会高一些，公摊系数可达到15%-20%左右。
3、12-33层住宅公摊率。
随着建筑整体的层数较高，楼梯间和其他公摊面积相应增加，高层住宅的公摊面积和公摊系数都是最大的。住宅公摊系数一般为14%—24%
4、别墅类的公摊率。
一般独栋别墅是没有公摊面积的，联排别墅虽有公摊，但面积较小，一般在1%—8%之间。
独栋别墅的特性有哪些?
1、少有性。
自从国家出台相关政策之后，用于建设独栋别墅的土地不再获批，尤其是在一线城市。总之，别墅开发正在逐年减少，其中，低密度、低容积率的独栋别墅就变得稀有起来。
2、私密性。
独栋别墅的私密性较强，它拥有私有土地、私家花园、私人车库、私享生活，绝不受外界影响，让居住者享受宁静致远的生活。
3、增值性。
根据相关数据显示，这么多年来，独栋别墅的价值一直呈现平稳的增长趋势。
