1、别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的，别墅限购以来一些开发商以公寓的名义报建，在验收之前都会按照图纸施工，但在验收后便将部分房间的间隔拆除，形成一个整体的别墅来出售，这样办理别墅产证就比较困难；
2、住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等，但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，七十年产权住宅，产权证上使用性质一栏写着住宅，水电煤气暖气都是民用收取标准。
别墅和普通住宅的税收有什么区别?
1、单价高过当地非普通住宅的(别墅)，容积率高于1.0以上的，面积大于144的，只要有一个是复符合以上条件，收费3%；
2、买家契税：头次购房小于90平方1%契税，制头次购房大于90平方小于140平方1.5%的契税，头次购房大于140平方(别墅)，3%契税；
3、别墅非头次3%契税。另外的登记费80/套，交易手续费2.5/平方，抵押登记费80/套，配图费25元/套，权证印5元/套；
4、别墅属于非普通住房，规定此类住房征收全额契税3%，维修基金是2%，没有优惠。普通住宅按地区的不同享有一定优惠；
5、契税头次购房：评估额90平内1%、90平～144平内1.5%，超过144平或非头次3%;交维修基金按房价的2%左右缴纳。
别墅和商品房的区别有哪些？
1、概念不同：
别墅，改善型住宅，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。是用来享受生活的居所，是第一居所；
商品房在中国兴起于80年代，它是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物；
2、房屋来源不同：
商品房的房屋来源，是具有经营资格的房地产开发商建成的房屋，它纯粹是市场经济条件下的商品，其销售价格是由市场经济供求关系决定的，并且存在分摊面积；
由于一般的独栋别墅土地证上是没有写独内栋别墅分摊面积，所以没有独栋别墅分摊面积这个说法，商品房和别墅的区别就在于只有按照独栋别墅建筑面积出售的房产证；
3、居住功能不同：
别墅即独门独院上有独立空间下有私家花园领地，独栋别墅是私密性很强的独立式住宅，独栋别墅表现为上下左右前后都属于独立空间，一般独栋别墅周围都有面积不等的绿地、院落；
别墅这一类型是别墅历史较悠久的一种，更主要提高和体现购买者生活品质的住所，别墅是是改善型住宅，在郊区或风景区建造容的供休养用的园林住宅，是居宅之外用来享受生活的居所。
