随着城市化的快速推进,小区已经成为新式住宅区的代名词。在小区中,物业和业主的关系时而紧张,时而和善。物业和业主的关系的好坏影响着全小区居民的居住体验的好坏。如果能够处理好物业和业主的关系,相信小区里的日常生活也一定会变得更加和谐。
在总律层面上,《物业管理条例》中已确认了双方是两个独立平等的民事主体;物业和业主的关系在经济层面上,是两个合同当事人的平等关系;在劳动关系层面上,是服务与被服务的平等关系。不能简单地定位谁为主,谁为辅,谁为上,谁为下。但是在社会层面上,物业和业主的关系原本平等关系的地位产生错位,部份业主采取了拒绝的态度,给物业管理活动增加了困扰。因此,明确双方的定位与平等关系地位,是处理好物业和业主关系的前提。
在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待,但是从法律责任上分析,业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担终责任。物业管理企业与业主在物业管理活动中,虽然在经济利益点上有差异,但目标是一致。物业和业主的关系是“对立的统一”，寻求双方的共同利益,才是处理好双方关系的根本保证。人们常常忽视了物业管理活动中推广“合伙经营”的理念,营造一种“合作伙伴”的氛围。社会上人们更多的关注两者通常意义上的服务与被服务,双方的思维都单方面的局限于一般的商品交换遵循着市场经济原始规则,即“以小的付出,获取大的利益”,这势必造成双方在根本利益上的冲突。由于部分业主尚未形成建立个人资产经营概念,未能体会到资产统筹经营的实惠 ,再加上业主经济意识上存在较大的差异性,部分业主较看重个人的既得利益的获取,漠视长远的、公众的利益,造成推广“合伙经营”理念的困难。物业和业主的关系才会得到改善。
有了“利益共同点”,只有彼此“互不设防”,互相信任,真诚合作,才能达成共同目标。因此,建立一种互信机制是十分必要的。不论是物业的者,还是管理服务的经营者,达成共同利益原则是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主都应该以“合作伙伴”的姿态出现,站在公正、诚信、互利的基础上思考问题 ,解决问题。在处理物业和业主的关系时,应本着“求同存异”的精神,采取包容,互让,友好的态度。物业和业主的关系才会有缓和余地。
法人和其他组织的差别主要表现为能否独立承担民事责任,法人能够自己独立承担民事责任,与其成员的责任是严格分离的,如公司的责任与股东的责任相互独立;其他组织则不能独立承担民事责任,其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内分离,但是成员必须承担终责任,如合伙企业超出合伙财产范围的责任由合伙人承担无限连带责任。作为物业管理企业应该正确对待业主的利益,要把业主利益摆在首位,力戒追求现实利益的短期行为。在提高服务品质与管理水平,提高服务档次,推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主”第一的观点,认真对待和处理业主的诉求。
作为业主,在物业管理活动中,不能以监督者自居,不能冷眼旁观,吹毛求疵或是专门挑错指责。要主动追求物业和业主的关系平衡。对于出现的问题和意见分歧,应该置身于“合作伙伴“角色之中,在认识上求得统一,在行动上给予物业管理企业大的支持和协助。业主应当正确运用监督机制,而不应简单地、随意地行使监督权和否决权。要认识到合法权益的监督权,是实行民主自治的根本保证。但是,这种监督权的行使,必须是建立在一定法律怯规范畴之内,依据合同法的规定,按照具体合同或协议的约定进行的,不是的个人行为,更不是为监督而监督的管制行为。监督权与否决权的滥用,必然导致双方相互设防,互不信任对抗局面的产生。
所以处理好物业和业主的关系对于小区生活是必须面对的一个话题。在当今时代背景下,物业和业主的关系应该是亲近的。处理好物业和业主的关系是重中之重。只有物业和业主的关系能够有了好转,这样生活和谐才有了前提和保障,业主和物业才能够达到双赢。
