买卖商品房开发商必须具备五证两书一表，只有具备这些才算是合法合规。作为从事开发地产工作的了解“五证”内容才能提前准备好相关资料，避免延误办证时间所带来的损失。那么，作为购房者来说，认真了解一下“五证”，也可以帮助您减少买到烂尾楼、规避一房多卖的风险。
房地产“五证”是哪五证呢？
如何办理？具体每一个证办理的流程有哪些呢？
作为地产开发企业，开发任何项目，都必须按政策办理五证。即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，我们简称“房地产五证”，后面交房还有“两书一表”。
办理“五证两书”的过程中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明出售房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
当前，开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
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《国有土地使用证》
《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。主要是各类规划区内的房改房和经济适用住房、商品房和城镇其他用地，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。
房地产《国有土地使用证》的取得方式？
国家供给房地产业的土地，大部分是由政府设立的土投公司统一置地，转给城投或部分开发企业。其中另一部份土地是由政府公共资源局向社会公开招拍挂供应土地，开发商通常是直接从公共资源管理局以竟价方式获得高价土地，所以开发企业办理《国有土地使用证》的材料都是由土地局职能部门专业办理，开发企业只要有支付钱的能力，就能直接拿到《国有土地使用证》。
《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建筑工程施工许可证》进行规划验线和验收，商品房销（预）售，房屋产权登记等的法定要件。本证起到确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处罚。
办理条件及所需资料
1、办理建设工程规划许可证需提交:
(1)书面申请
(2)建设项目申请审批表
(3)建设项目批准、核准、备案文
(4)企业营业执照
(5)房地产开发资质
(6)建设用地规划许可证
(7)使用土地的有关权属证明文件
(8)经依法审定的总平面规划设计图(3份)
(9)取得勘察设计证书的单位所做的施工图设计图纸
(10)建设、人防、水利、环保、文物、节能审查等相关主管部门依法出具的审查意见
(11)法律、法规、规章规定的其他材料
注:总平面规划设计图、施工图，须报送电子文件。
《商品房销售（预售）许可证》
《商品房销售（预售）许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。
商品预售许可证办理流程
1、商品房预售许可申请表;
2、商品房预售许可申请法人委托书；
3、商品房预售许可申请报告,附商品房预售方案;
(1)商品房预售方案应说明预售商品房的位置、面积、结构、用途、层次、装修标准、工程施工进度说明、竣工交付日期、价格、预售商品房分层平面图、交付使用后的物业管理、自行销售或代理销售等内容。
(2)如代理销售,应提供代理机构工商营业执照和中介机构资质备案证书(复印件)。
4、工商营业执照(复印件);
5、房地产开发资质证书(复印件);
6、开发项目立项资料(复印件);
7、国有土地使用权证(原件);
8、建设工程规划许可证(原件);
9、建筑工程施工许可证(原件);
10、工程施工合同(复印件);
11、建审总平面图(复印件);
12、房产测绘成果报告(原件);
13、商品房预售资金监管协议;
14、申请材料为复印件的应加盖申请单位公章,并携带原件。申请材料不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。
两书
“房地产五证两书”中的“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：。工程质量监督部门核验的质量等级；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
《住宅使用说明书》：应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅（每套）转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。
一表
“五证两书一表”中的“一表”为：《竣工验收备案表》。
《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。
根据商品房销售管理规定，“五证两书一表”是开发商销售的重要文件。“房地产五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，购房者需要买房时必要情况下可以向开发商申请查看两表。《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》两者表明所购房屋属合法交易范畴。“两书”是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的产品质量保证文件。
