房领地 >> 房产资讯 >> 楼市 >> 2021年,北京、环京和唐山楼市,有一场大戏在等着你我

2021年,北京、环京和唐山楼市,有一场大戏在等着你我

来源:房领地

发布时间:2020-12-14

  过去五年的中国楼市,主题叫“去库存”,演化轨迹是“舞龙式调控”。

  2021年,这一轮楼市去库存周期将正式结束,而相应地,龙头城市将再次上扬,龙身及龙尾城市何去何从,再来一波涨价去库存?这或许是未来五年中国楼市最大的悬念。

  2021年:“龙尾”楼市逐渐熄火

  下面这张舞龙图,就是过去五年中国楼市的缩影。

  龙头先起,龙颈紧跟,待龙头处平缓前行后,龙身接棒再起,然后龙头与龙身稍微向下时,龙尾最后起。

  早在2016年930调控后的10月,壹书生(环京置业首席社群:公众号“壹书生说房”微信ID:yishusheng-fang)便预测了两点:

  首先,2015年5月以来的这波楼市,就是舞龙式调控:最有价值的城市先涨,最先调控,然后最先向下调整,而更没价值的城市,更晚调控,所以下跌更晚。

  其次,当龙头城市开启新一轮上涨之时,便是最末端城市下跌之时;具体到京津冀楼市,当北京上涨的时候,便是京津冀最无价值之地唐山楼市下跌之时。

  如今,以唐山为代表的非都市圈三四线城市楼市开始疲软,涨不动了。

  以唐山为例,楼市已响起星星点点的降价声。

  近期,富力地产和华润地产联合开发的唐山南湖中央广场项目(南湖CBD)项目,售价由之前的18000元/平,直接下降至13000元/平,引发业主围堵式维权。详情可见此前的文章《唐山一楼盘11月突降数千元,遭业主围堵维权》。

  很多人会说,这还是少数个案,但每个地方的降价,从趋势发展的角度,从来都是由“点降”开始,然后逐渐全面化降价的。

  当下,与唐山类似的大量三四线楼市开始疲软,于是全国各地的三四线城市,各种“限降令”、“鼓励降价令”此起彼伏。如广西桂林、江西赣州、湖北恩施、江苏邳州、安徽芜湖等地,皆发生过“限降令”,详情可见此前的文章《房企因降价而写检讨书背后:中国楼市正在执行凌迟》、《不准降价卖房!江西赣州为什么开启新版限价令?》、《对韭当割,楼市几何?》等。而哈尔滨则在近期发生了鼓励降价去库存的声音,详情可见此前的文章《哈尔滨的救市,正式敲响了三四五线楼市的丧钟》。

  2021年,中国非都市圈三四线楼市将逐渐入冻,这与壹书生2019年时的预测文章《非都市圈的三四五线房价:下半年入冬,2021年入冻》中的结论相符合。

  2021年:龙头城市渐次抬头复苏

  舞龙中,龙尾到达最高点后,龙头开始抬头,然后龙尾顺势向下摆。

  正当龙尾的唐山、哈尔滨们向下摆时,龙头的一线城市,已开始躁动式向上抬头。

  深圳楼市自不必言,万人抢10万+房源便是缩影。

  上海楼市已明显变热。

  易居研究院的统计数据显示,11月的上海楼市已显成交火热,供应不足的态势。

  更能反映市场一线真相的二手房成交方面,上海11月二手住宅成交套数约为3.2万套,环比增长13.5%,同比增长81.4%,成交量创上海楼市4年来新高。与此形成鲜明对比的是,更能反映市场供求关系的新房供应方面,11月,上海新房商品住宅(不含保障性住房)新增供应15.98万平方米,环比大降76.8%,同比大降67%。

  需求火热,供应不足,这已成为当下上海楼市的较热现状。

  广州楼市也同样温度较高。

  11月广州新房网签量达13339套,同比上升69.95%,同时,11月广州新房成交量创下广州楼市历史上11月新房成交量纪录。与此相呼应的是,11月广州二手住宅网签量达14398套,环比增长34.56%,同比增长64.34%。

  2021年,北京楼市大概率爆发

  除了深上广外,一线城市的北京,2021年,北京楼市爆发的市场概率是80%左右,而2022年爆发的市场概率接近100%,唯一的不确定性风险是政策加码以及加码的程度。

  北京楼市即将爆发的主要市场原因如下:

  A,北京房价已成一线城市中的价格洼地。

  2017年317调控后,四大一线城市中,北京的调控力度最狠,房价下跌时间最长,且下降幅度最大。

  正因如此,今年以来,伴随深上广楼市的上行和北京房价的继续横盘甚至微跌,在四大一线城市中,从区域价值与房价匹配的性价比来说,北京已成四大一线城市中的房价洼地。

  国家统计局的统计数据也支持这个逻辑:2020年10月,北京二手房价格指数是152点,相比2017年3月下跌4.6%,而深圳、上海和广州,10月的价格指数却比2017年3月分别上涨了42.6%、5.3%和12.1%。

  一边是北京的下降,一边是深上广的上涨,由此形成的北京房价洼地,难以长时间持续,因为投资者从来都是理性且敏感的。

  事实上,在楼市圈内部,下半年以来,楼市江湖不时传出大量投资客从南方涌向北京,抢先入市的声音。

  B,楼市库存逐渐接近临界点。

  2017年以来北京楼市调控的杀手锏之一便是限价的限竞房,以平抑房价。然而现在,合计12万套的限竞房,目前只有3万套库存等待消化,且其中不乏确实因为位置等原因而价值不大,甚至封盘了事的库存。

  相应地,从10月开始,非限价房逐渐成为北京楼市新房供应中的主角,其中80%上为非限价房,且伴随时间的后延和土地市场上限价地的减少,其在北京新房供应市场中的占比必将还会逐渐下降。

  C,土地市场,政府开始托市。

  今年以来,北京政府明显开始进场托市,这在土地市场表现得非常明显,主要体现在二个方面。

  一方面,限价地逐渐退场,非限价地成主力。

  2017年北京317调控的核心逻辑之一便是以限价地入市来人为地稳房价。但是2020年,限价地渐次退场。

  统计数据显示,2020年至今,北京合计出让近50宗土地,其中只有6宗是限竞房地块,仅占比10%左右。作为对比,2017年-2019年出让的限竞房地块分别高达32块、41块和21块。

  伴随限价地的逐渐退场和非限价地的逐渐增多,房价必然被地价逐步推高。

  另一方面,2020年北京地价创下新高:2020年,北京土拍市场,住宅楼面价均价冲高到3.2万元/平,高于2017年调控前的2016年。

  不管是限价地的退场和地价的增高,最终只给市场留下了一个逻辑:北京楼市的面粉又贵了,面包不涨价,很难。

  事实上,具体到京津冀楼市,伴随唐山们去库存的结束,龙头城市开始隐性托市,只是方式不太一样:环京开始抢人和逐渐放开限购,而北京则在土地市场开始有意托市。

  D,成交量已先行上扬。

  在中国楼市的上涨周期中,有一个规律:成交量先行,房价后扬。

  现在,北京楼市处于“成交量先行”阶段,也是“房价后扬”的前夜。

  11月,北京二手住宅网签量达17268套,环比增长21%。至此,今年前11个月,北京二手住宅网签量达14.79万套,已超过2019年全年的14.5万套。

  壹书生注意到,今年5月以来,除了10月,因为国庆假期的网签受影响导致外,其余月份的北京二手住宅网签量一直保持在1.6万套以上的较高水平。

  与成交量相呼应的是,北京二手房价格方面已现稳中小涨态势:11月北京二手住宅成交均价为59118元/平方米,环比增长1.08%;今年前11个月,北京二手住宅成交均价为56864元/平方米,同比增长0.93%。

  E,城市定位发生改变,北京重新拥抱“经济”和“发展”,重回增量发展轨道。

  2017年以来,北京房价的下降,与北京城市的减量化定位之间存在着一定的关系。

  2017年6月,蔡奇就任北京市委书记后,北京这座城市的定位重点就是“减量”。

  “减量”的重点抓手就是“经济疏解”和“人口减量”。

  减量发展下的北京,让人对其未来的增量空间带来了一些负面影响,于是也多少反映到了房价上。

  然而,现在,北京又重回增量发展轨道。

  一方面,人口减量行动开始停止。

  2017年,北京常住人口减少2.2万人,2018年这个数字上升到16.5万人,而到了2019年,这个数字只有“减少0.6万人”,而今年,北京在人口减量上,强调的是人口远郊化,而不是“让人口离开北京”了。

  也就是说,在北京重回增量发展的背景下,人口层面,北京政府现在的重点不是让“人口离开北京”,而是在内部进行调整,由内城向远郊走。

  所以人口减量给房价带来的负面趋势影响正在逐渐消失,甚至未来不排除与上海一样重启“有限度地定向抢人”。

  另一方面,重新拥抱经济发展。

  2017年以来的经济疏解,毫无疑问对北京房价带来了直接的负面冲击,然而现在,这个负面影响又将逐渐的正影响化了。因为北京重新拥抱发展。

  9月以来,北京重新拥抱发展的迹象已越来越明显,且越来越迫切:先是服贸会登场,然后是北京自贸区面世,再接着是金融街论坛升级成与上海陆家嘴论坛平级的国家级论坛。

  当北京重新拥抱经济,对外的经济疏解对房价带来的负面趋势影响也逐渐消失。

  总之,2021年,北京楼市80%的概率会向上上场,唯一的不可预测因素便是政策。相应地,伴随北上广深等一线城市的新一轮回暖,也意味着2015年5月以来的去库存式楼市周期结束了,新一轮楼市周期在2021年开启了。

  2021年,环京市场会紧跟北京楼市的回暖而回暖

  伴随北京楼市在明年的大概率回暖式上扬,环京楼市也会紧随其脚步,主要原因有二:

  首先,当下的环京房价,不管是放在京津冀楼市、全国楼市还是与环深、环沪楼市等对比,其房价皆已处于性价比的洼地区,仅是缺一个导火索重新点燃。

  其次,环京楼市的导火索只有北京楼市。

  也就是说,伴随北京楼市的上场,性价比已处于绝对洼地区的真环京楼市,必会紧跟其脚步而开启新一轮楼市都市圈周期。

  2021年,新一轮中国楼市开启了,但也留下了系列疑问:

  北京等价值城市会重新开启自杀式调控吗?

  北京们的房价还按得住吗?有必要继续按死吗?

  唐山等三四线楼市会重新开启去库存吗?

  即使再开启去库存,唐山们还涨得动吗?如果不开启去库存,库存增多了的唐山们,楼市如何收场?高位盘整,然后慢慢地就地慢性死亡会是一个可能选项吗?

  2021年的中国楼市,有一场大戏在等待着你我。                                                                                                                    (转载:叶书利 壹书生说房)


推荐楼盘
福成尚领时代

6800元/㎡

楼盘地址 三河市燕郊经济开发区高横一路北侧幸福路西侧 发送手机
车位充足 景观居所 配套成熟 五证齐全

4001052888 425

御乐汇

7800元/㎡

楼盘地址 高楼孤山营地铁站 发送手机
车位充足 五证齐全 地铁沿线 低单价

4001052888 999

佳悦丽庭

8500元/㎡

楼盘地址 燕郊永旺梦乐城南侧 发送手机
配套成熟 公交直达 购物中心/mall 幼儿园

4001052888 999

星月湾

18400元/㎡

楼盘地址 燕郊海油大街167号 发送手机
大型社区 配套成熟 五证齐全 中小学

4001052888 427

御东瑞璟

28000元/㎡

楼盘地址 开发区南横三路南侧、水厂南路东侧 发送手机
房型朝南 复合地产 车位充足 大型社区

4001052888 117

  • 本地资讯
  • 楼市资讯
置业管家 向TA咨询:政策解读、房价行情、楼盘推荐
相关新闻